Imóveis comerciais nos Estados Unidos são oportunidade de investimento

Top Soluções Imobiliárias faz parceria para ganho de capital com empreendimentos internacionais


O mercado de imóveis comerciais nos Estados Unidos sempre foi muito aquecido. Para quem busca diversificação e rendimentos em dólar investir em imóveis novos pode ser uma grande oportunidade.


A Top Soluções Imobiliárias em parceria com a Sperry CGA - Napoles Real Estate Services está atuando internacionalmente com produtos triple net. Ou seja, aqueles imóveis com contratos de longo prazo, que são alugados por inquilinos de prestígio social como – Wendy’s, 7-Eleven, Dollar General – em que o proprietário não tem obrigações de pagamento de impostos, seguros ou outras despesas.

Para Jorge Napoles, diretor da Sperry CGA - Napoles Real Estate Services, “buscamos proporcionar oportunidades de investimento que estejam alinhadas com os objetivos dos clientes apoiadas na especialização do mercado e na análise demográfica e financeira dos ativos”.


Em entrevista, Napoles comenta sobre como funciona esta modalidade de investimento.

Quais as principais vantagens e riscos de se investir em imóveis comerciais nos EUA?

​Os Estados Unidos são comprovadamente um país escolhido por investidores nacionais e internacionais devido a sua estabilidade e a proteção legal que proporciona aos proprietários. Existem benefícios fiscais como dedução de juros, depreciação e deferimento de imposto na venda do imóvel. O risco maior estaria associado à ausência ou distância do proprietário, que pode ser minimizado através da administração local.

Como vocês fazem a escolha dos produtos para serem ofertados para o investidor brasileiro? Existe algum segmento com melhores cap rates?

Buscamos oportunidades levando em consideração os interesses dos clientes e trabalhamos com todos os tipos de imóveis. Os Cap rates são importantes mas o foco deve ser na performance do imóvel durante o período de propriedade.

Como é feita a due diligence para avaliação dos inquilinos?

Cada inquilino fornece uma "Estoppel Letter" que é um certificado em que é possível verificar o estado atual do contrato de locação e confirmar as informações fornecidas pelo vendedor. Para determinar sua saúde financeira o negócio é analisado através do fluxo de caixa, balanço e análise de crédito.

É possível adquirir um imóvel corporativo no formato de grupo investidor, ou seja, com mais de uma pessoa física como proprietária?

​Sim é possível, mas não aconselhamos fazer como pessoa física. A criação de uma empresa é aconselhada para diminuir o risco de responsabilidade e obter melhores condições fiscais. Dependendo do investidor pode ser possível obter financiamento e beneficiar-se da dedução fiscal dos juros. Um advogado deve ser sempre consultado para aconselhar a melhor opção de estrutura empresarial e vantagens fiscais para cada cliente.

Com as atividades home office, como ficam os investimentos em imóveis corporativos?

Imóveis corporativos e de escritórios enfrentam o desafio do impacto da crise global da pandemia. Os espaços necessitarão de ajustes em função de muitos estarem procurando reposicionar funcionários em trabalho remoto e reduzir o uso do espaço de escritório.

Como enxerga o investimento em imóveis comerciais no segmento de varejo?

O varejo é desafio, shoppings tem tido mau desempenho e grandes proprietários de shopping center buscaram proteção na lei de falências como resultado do fechamento do comércio e falência de inquilinos. Centros comerciais vão se deparar com o desafio de atender as tendências de consumo e o crescimento do comércio digital.

Quais as tendências de oferta de produtos observadas para o ano de 2021? ​Em 2021, teremos oportunidades em todas as áreas imobiliárias. Imóveis industrias e de logística são os mais estáveis em função do crescimento do e-commerce. Imóveis multifamiliares destinados a locação ainda são o padrão ouro para retornos de longo prazo. Os setores que foram impactados pela crise atual foram o de hotelaria e saúde, mas que podem apresentar oportunidades nos próximos três anos. Assim, todos os investimentos terão que ser considerados no mercado específico e visão macro.

A Sperry CGA - Napoles Real Estate Services faz parte do conselho de diretores da CCIM (Certified Commercial Investment Member) da Flórida e de Miami e do Miami Commercial Governance. A Sperry CGA possui 59 escritórios em todo território americano além de escritórios internacionais que representam a marca em diversos países.

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